Пять способов уйти от ипотеки

Выход из безвыходной ситуации там же, где и вход. Эта истина справедлива и для безвыходного, на первый взгляд, ипотечного кредита. Главное — честно оценить свои возможности и не бояться отстаивать свои права.

Жилье нужно всем. Это факт. Почему же многие из нас, даже имея достаточно средств для оформления ипотечного кредита, продолжают снимать квартиру или делить жилплощадь с родственниками? Главная причина в том, что каждый подсознательно боится, попасть в длительную долговую кабалу. «Я живу на съемной квартире уже четыре года. Время от времени меня посещают мысли об ипотечном кредите, тем более что зарабатываю я сейчас вполне достаточно. В конце концов, так я хоть буду понимать, что плачу за свое собственное жилье. Останавливает только страх попасть в долгую зависимость от банка, ведь такой кредит придется брать минимум на 10 лет. Кто может знать, что со мной произойдет за это время? А вдруг я потеряю работу? Или возникнут другие, более важные, расходы? А покрывать кредит все равно ведь надо!» — говорит бухгалтер Татьяна Козловская.
Такие опасения подкрепляются в массовом сознании историями о том, как жестко банки обходятся с проштрафившимися заемщиками. «Одна знакомая взяла кредит на квартиру, внесла первоначальный взнос. А после первого года выплат потеряла работу. Возобновила выплату через три месяца, но ей уже такие штрафы насчитали, что пришлось еще немного отложить оплату кредита, пока насобирает на погашение штрафа. Короче говоря, она теперь, как крепостная у этого банка — больше 70% зарплаты ежемесячно отчисляет. А деваться некуда — пригрозили, если не будет платить, отберут квартиру», — рассказывает специалист по системам безопасности Николай Мартыненко. После таких историй жилье в кредит брать и правда не хочется.
Тем не менее, как говорится, «у страха глаза велики». Если разобраться, все не так уж страшно. Существует целый арсенал способов красиво выйти из ипотеки, если платить уже не из чего.
Если возникшие финансовые трудности временные, отказываться от ипотеки не стоит, говорят банкиры. Первым делом нужно обратиться в банк, и поставить в известность своего менеджера. Скорее всего, сотрудник банка предложит реструктуризировать задолженность. Это может быть отсрочка оплаты основного долга, то есть заемщику придется погашать только проценты, или удлинение срока кредита.
Если возникла ситуация, в которой заемщик временно не способен погашать кредит, но все же хочет продолжить сотрудничество с банком, ему необходимо известить банк о своих временных трудностях, изложить причины и попросить изменить график погашения в части отсрочки уплаты тела кредита. Банк сделает все возможное, чтобы удовлетворить требования клиента. Главное в данной ситуации — своевременность уведомления банка об ухудшении финансового положения, обоснованность отсрочки, то есть наличие вариантов в будущем возобновить свои доходы к прежнему уровню и, конечно же, желание в дальнейшем пользоваться кредитом и погашать ежемесячные платежи в полном объеме.
Ударение ставим на слове «своевременное», ведь в случае «молчаливой просрочки» банк включит механизм штрафных санкций. В среднем штрафы колеблются от 0,05% до 1% суммы платежа за каждый день просрочки. То есть за месяц просрочки заемщику придется дополнительно выложить до 30% необходимого платежа. Правда, встречаются банки, которые «сдирают» с клиента двойную ставку по кредиту за каждый день просрочки. Таким образом, при кредите в $25 тыс. на 10 лет под 12% можно только за три месяца просрочки приплюсовать к своей задолженности почти $10 тыс.!
Но и штрафы в данной ситуации — не самое страшное. К недисциплинированному заемщику у банка формируется соответствующее отношение. В будущем могут возникнуть сложности при оформлении в этом же банке кредита на приобретение авто или бытовой техники. А с развитием в Украине кредитных бюро — и в любом другом банке. Естественно, небольшая задержка платежа не поставит крест на кредитной истории заемщика. Но если подобные задержки будут повторяться с незавидным постоянством или же просрочка затянется более двух-трех месяцев — неприятные последствия неизбежны.
Кстати, банкиры абсолютно спокойно относятся к заемщику, если у того временно упал доход, если он заболел и ему требуется дорогостоящее лечение, если родился ребенок, если его квартиру ограбили, вследствие чего заемщик потерял значительную часть своего имущества, или случился какой-то иной форс-мажор.
Если клиент идет на контакт, банк  предпочтет реструктуризацию долга. Ведь в жизни может случиться всякое: человек может потерять работу или попасть в больницу.
Один из способов, позволяющих облегчить бремя ипотеки, сдача купленной квартиры внаем. «Мы с мужем взяли кредит на трехкомнатную квартиру на Оболони. Год в ней пожили, а потом решили ее сдавать, пока детей нет, — уж очень бьет по карману кредит. Сами переехали в более скромную квартиру — однокомнатную. Теперь из денег, которые мы получаем от квартиросъемщиков, платим за кредит, немного докладываем и платим хозяевам за квартиру, где живем. Получается, что в месяц на «квартирные расходы» уходит не больше 200$, а было 800$», — говорит администратор мебельного салона Мария Милошкина.
Правда, сдача ипотечной квартиры внаем требует согласования с банком. Большинство из них в договоре залога указывают такое условие как невозможность передавать в аренду квартиру без согласия банка. То есть у заемщика есть два пути — открыто сообщить о своем намерении банку или без лишнего шума сдать квартиру в аренду. Стоит отметить, что большинство заемщиков предпочитают второй вариант.
Пока в практике не отмечено случаев, когда бы банк применял санкции в отношении заемщиков, сдающих заложенную недвижимость внаем. Однако о таком риске следует помнить. Кстати, первый вариант чреват дополнительными расходами на оплату налогов, связанных со сдачей квартиры. Ведь, раскрывая эту информацию банку, заемщик должен понимать, что теперь его доход от аренды недвижимости будет «засвечен». Кроме того, многие банки практикуют взимание платы за свое разрешение на сдачу залогового жилья внаем. Стоимость такого разрешения может колебаться в пределах 20–100$, однако желательно лично и заранее уточнять эту информацию, так как банкиры не особенно охотно распространяются на эту тему.
Кстати, полностью выплачивать ежемесячный платеж по ипотечному кредиту за счет сдачи квартиры в аренду вряд ли удастся. Такой вариант больше подходит тем, у кого есть где остановиться до момента окончательного погашения кредита или жилье расположено в элитном районе.
Для того чтобы сдача в аренду приобретенной в кредит квартиры имела смысл, важно заключить долгосрочный договор с квартиросъемщиками, как минимум на год-полтора. Наиболее эффективно эта схема работает с однокомнатными квартирами, так как у них самая высокая стоимость аренды относительно цены покупки. Выгодно также сдавать квартиру, «облагороженную» ремонтом, за нее можно получить на 30%, а то и 50%, больше. Правда, для начала ремонт нужно сделать, на что уйдет немало сил и денег. А потом его нужно будет делать еще раз, после квартиросъемщиков. В общем, перед тем как решиться на такой шаг, следует все просчитать заранее.
Выход из ипотечного кредита, его окончательное закрытие, возможно в двух случаях: при досрочном погашении кредита и при невозможности выплачивать задолженность. Если у клиента нет возможности погашать кредит, например, в связи с ухудшением материального положения или по каким-либо другим причинам, полное погашение ссуды происходит за счет продажи залогового объекта недвижимости.
В случае продажи предмета ипотеки о своем решении необходимо поставить в известность банк, в лице персонального менеджера, и найти покупателя. Кстати, чем быстрее это будет сделано, тем лучше. Сама продажа недвижимости может осуществляться по двум схемам. Первая предполагает получение разрешения банка на продажу недвижимости, отягощенной ипотекой. В таком случае к новому собственнику переходят все права и обязанности участника договора ипотеки, в том числе обязательство погасить кредит. Такой вариант достаточно сложен с практической точки зрения: вероятно, что поиски покупателя при таких условиях закончатся безуспешно. Кроме того, этот вариант обещает вернуть заемщику средства, затраченные на первый взнос и внесенные платежи, но не более. А ведь жилье могло подорожать за время пользования кредитом весьма существенно.
Вторая схема значительно проще и полезнее для заемщика — потому она сейчас пользуется большей популярностью. Для реализации второй схемы достаточно уведомить потенциального покупателя о том, что квартира находится в залоге у банка. В таком случае сделку купли-продажи необходимо будет провести в банке, поскольку запрет с нее будет им снят только после полного погашения обязательств по кредитному договору. В таком случае заемщик сможет не только вернуть потраченные на выплату кредита средства, но и получить дополнительный доход. Конечно, эта благодать будет доступна заемщику только до тех пор, пока цены на недвижимость растут. Если рынок начнет «сдуваться», то о доходе придется забыть. Более того — даже не все отданные банку деньги удастся вернуть.
Дополнительные трудности при продаже ипотечного жилья могут возникнуть, если в квартире, выступающей залогом, прописан ребенок, инвалид или другие лица, определенные Жилищным кодексом как такие, которых нельзя лишить жилья. При этих обстоятельствах закон на стороне заемщика, а семья под давлением банка сможет продать квартиру только тогда, когда есть жилплощадь, куда она сможет переехать. В противном случае, если, к примеру, в семье есть ребенок, орган опеки и попечительства не выдаст разрешения на продажу жилья и сделка не состоится. Правда, банки обычно не допускают прописки «охраняемых» лиц на жилплощади до завершения выплаты ипотечного кредита.
Многие полагают, что в случае банкротства банка смогут освободиться и от обязательств перед ним. На самом деле это не так! После принятия решения о ликвидации банковского учреждения все его активы, в том числе и дебиторская задолженность, будут проданы на торгах для погашения обязательств самого банка перед его кредиторами и вкладчиками. Так что в данном случае у заемщика только сменится кредитор, а долг никуда не исчезнет. О чем не следует забывать должнику в данной ситуации, так это о своих правах. В Гражданском кодексе зафиксирована норма, которая запрещает изменение условий кредитования в случае смены кредитора.
Если финансовое положение заемщика резко меняется в лучшую сторону, что, к сожалению, случается намного реже, нежели наоборот, то у многих возникает желание избавиться от порядком надоевших долгов. В таком случае все, конечно, намного проще, чем при невозможности погашать кредит, но и здесь заемщика могут ожидать «подводные камни».
В первую очередь, это касается штрафных санкций за досрочное погашение. Особенно часто штрафы используются при аннуитетной схеме погашения кредита (когда выплачивается фиксированная сумма, независимо от остатка по кредиту). Информацию о наличии штрафов за досрочное погашение (есть или нет) можно получить по «горячей линии» или непосредственно в отделении, а вот размер этих штрафов заемщик зачастую узнает только из договора.

Автор: Елена Буруль

Мы в ответе перед теми, за кого поручились

Согласившись на просьбу друзей, знакомых или родственников быть поручителем по кредиту, можно самому оказаться в должниках.

При оформлении кредита почти все банки готовы закрыть глаза на маленький доход заемщика или отсутствие прописки, если за него поручается третье лицо. Многие люди сразу соглашаются стать поручителями, при этом зачастую плохо представляя себе, чем рискуют. В случае если заемщик не исполняет свои обязательства перед банком, то ответственность несет не только он сам, но и его поручитель, причем зачастую они отвечают солидарно. Это значит, что банк может обратиться с иском в суд как к заемщику, так и к поручителю. При этом поручитель отвечает в том же объеме, что и должник, за сам долг, за возмещение дополнительных убытков, за уплату процентов или штрафа.

Существует множество ситуаций, когда заемщик прибегает к услугам поручителя. Это может быть либо условие банка при выдаче кредита, либо если официальный заработок заемщика мал для получения ссуды. Бывает, что человек просто не хочет, чтоб на работе знали, что он берет кредит на приобретение квартиры или автомобиля, то есть он отказывается от справки о доходах. В общем, если заемщик желает взять кредит без дохода, тогда ему нужен поручитель, чьи гарантии удовлетворил бы банк.
В каждом банке разные требования к поручителю. Поручителем может стать родственник или знакомый заемщика. Кроме того, он должен быть не моложе 21 года и не старше пенсионного возраста. Также роль гаранта может исполнять  супруг или супруга заемщика. Если клиент не состоит в браке, поручиться за него имеет право любой другой родственник. Некоторые банки наоборот, опасаясь мошенничества, вообще запрещают привлекать родственников в качестве поручителей по кредиту.
Кроме того, банки требуют, чтобы стаж поручителя на последнем месте работы был не меньше шести месяцев, а его совокупный доход превышал доходы заемщика.
Наличие богатого поручителя очень выгодно для заемщика, поскольку в этом случае значительно снижаются требования к его заработку. Например, если поручитель имеет большую квартиру или хорошую машину, а также работает в солидной организации, кредиторы готовы закрыть глаза, даже если официальная зарплата заемщика не превышает прожиточного минимума (!).
Если требования к поручителю полностью удовлетворены, то банк подписывает с ним договор. В договоре поручительства обязательно фиксируется, кто является кредитором, исполнение какого обязательства и в каком объеме гарантируется, за кого выдано поручительство.
Если должник исправно платит по счетам и не имеет задолженностей, поручитель может даже и не вспомнить, что является поручителем. Однако часто бывает, что человек, за которого ручались, прекращает выплаты по займу. На юридическом языке это означает неисполнение или ненадлежащее исполнение должником своего обязательства. Когда заемщик не платит по кредиту, не отвечает на претензии и не демонстрирует никакого желания выполнять обязательства, тогда начинается так называемый мягкий мониторинг по отношению к поручителю.
Вариантов ответственности для поручителя может быть несколько. При полной ответственности поручитель возвращает за заемщика весь долг по кредиту, платит проценты, комиссионные, штрафы, пени, возмещает любые возможные убытки. Частичная ответственность предполагает выплату только части суммы кредита и процентов за пользование им.
Также ответственность может быть солидарной или субсидарной. При субсидарной ответственности банк имеет право предъявить требования к поручителю, если их нельзя удовлетворить за счет имущества заемщика. Субсидарная ответственность разделяет должников на основного (заемщика) и дополнительного (поручителя). В этом случае поручитель отвечает только тогда, когда заемщик не может вернуть долг. Если же поручитель и должник несут перед кредитором солидарную ответственность, то банк будет требовать исполнения условий кредитного договора как отт должника, так и от поручителя.
Претензии к поручителю банк может предъявить в течение 10 дней после того, как зафиксирует факт невыполнения заемщиком своих обязательств. Если гарант не погасил задолженность заемщика в течение еще 5 дней, то банк имеет право подать в суд и на заемщика, и на поручителя. Банки могут устанавливать любые сроки досудебных разбирательств, но на практике их пытаются урегулировать в течение двух-трех месяцев. Очевидно, что судебные разборки — это и время, и затраты для банка. Поэтому часто банки сначала пытаются урегулировать ситуацию в досудебном порядке.
Если же поручитель не хочет погашать чужие долги, то банк через свою службу безопасности сначала попытается убедить его сделать это добровольно. Даже если гарант будет платить нерегулярно, но все же не отказывается от погашения долга за заемщика, то банк, как правило, относится к нему терпимо. Любому банку хочется поскорее закрыть кредит, а не вести претензионную работу. Если же поручитель не желает платить по кредиту, то банк подаст иск о взыскании задолженности в суд. Отказаться от своих обязательств в такой ситуации гарант не может. Он подписывает договор (поручительства) добровольно, то есть знает, на что идет.

Источник: журнал «Личный счет»

Хочу заложить!

Если требуется взять взаймы более 5000$, но хочется заплатить за это небольшие проценты, придется обратить внимание на залоговые банковские кредиты. И хотя ставки по ним тоже кусаются, но все же не так больно, как у других кредиторов.

Обеспечением по залоговым кредитам обычно выступает жилая недвижимость и земельные участки. Несколько реже — автомобили. Поручительство третьих лиц при серьезной сумме займа в расчет практически не принимается (либо нужен поручитель с очень серьезными доходами).
Как правило, максимальный размер залогового кредита устанавливается на отметке 80% оценочной стоимости предмета залога, если в качестве такового выступает недвижимость, и 70% — если деньги дают под залог движимого имущества. Причем автомобиль может выступать залогом по кредиту лишь в том случае, если на момент окончания срока действия кредитного договора возраст машины не будет превышать 5–7 лет.
А вот банковское золото крайне сложно отдать в залог по кредиту из-за необходимости подвергать его экспертизе (у банка должны быть соответствующая лицензия Минфина, оборудование и сертифицированные эксперты). Одним словом, банкиры попросту не хотят тратить свое время на золотые залоги, отдавая их на откуп ломбардам.
Банки всегда стремятся иметь в обеспечении ликвидное имущество и готовы давать деньги под залог таких объектов на достаточно долгий срок. Однако не всякий земельный участок (квартира или дом) может передаваться в ипотеку, а лишь такой, который является собственностью и может отчуждаться (ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке»).
В ипотеку могут передаваться земельные участки с такими целевыми назначениями: для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек; для ведения приусадебного хозяйства; для ведения садоводства.
Кредиты под залог жилой недвижимости и земельных участков бывают двух видов — классическая ипотека или револьверная кредитная линия на 1–3 года. Для ипотечного кредита в теории все просто: банк взимает комиссию за открытие ссудного счета, иногда берет еще и комиссию за снятие наличных (до 1%) и несколько сотен гривен за мониторинг объекта залога или его оценку. Кроме того, заемщик должен быть готов к оплате услуг нотариуса, страховых платежей (самой квартиры и жизни заемщика) и госпошлины.
На практике существует несколько подводных камней ипотеки, о которых стоит знать. Первый — оценка недвижимости. Чем дороже банк оценит квартиру, тем больше он возьмет в виде комиссионных, и тем дороже обойдется страхование такого имущества. Поэтому если банковские работники предлагают провести оценку так называемым «сравнительным методом» — не соглашайтесь. Лучше заплатить реальному оценщику те же 50$ и договориться, чтобы оценочная стоимость квартиры/земельного участка/дома равнялась ее покупной стоимости. Тогда не придется отстегивать банку и страховой компании лишние 1000 «баксов» в виде комиссионных, если дом будет оценен на пару десятков тысяч дороже, чем он стоит на самом деле (испытано автором на себе при покупке квартиры в кредит).
Второй вопрос — собственно, выбор страховой компании. Очень часто сотрудники ипотечных центров крупных банков по совместительству являются и страховыми агентами определенных компаний, получая от них комиссионные. Автору, например, сотрудники одного крупного банка настойчиво рекомендовали застраховать жизнь в «карманной» компании банка — иначе, мол, нельзя. И неудивительно — у этого страховщика полис стоил существенно дороже, чем у других компаний, аккредитованных в том же банке. От переплаты журналиста спасла только сверхнастойчивость.
Получить кредит под залог автомобиля вне так просто. Связано это с физической нестабильностью залога — вот она есть машина, а вот ее уже нет. Банкиры если и выдают кредиты под залог автотранспорта, то только в размере 50–70% их оценочной стоимости и на срок не более трех лет. При этом возраст автомобиля по окончании срока действия кредитного договора не должен превышать пять, а в редких случаях семи лет. Автомобили каждый год дешевеют, и в ближайшее время машины, по европейскому принципу, не будут использоваться дольше, чем 5–7 лет.
Если автомобиль проходит возрастной ценз, то для получения кредита необходимо предоставить в банк техпаспорт машины и подтвердить право собственности, а также платежеспособность заемщика. Если кандидатура просителя денег устроит банкиров, тогда будет проведена оценка авто. Обычно, банк поручает это дело сотрудникам СТО-партнера. Нужно учесть, что если в случае с квартирой оценщик стремится максимально завысить ее стоимость, то автомобиль банку выгоднее оценить как можно дешевле (движимое имущество как-никак).
Основные факторы, влияющие на оценку б/у автомобиля, очевидны: торговая марка, модель, пробег, наличие гарантии и отсутствие аварий. Однако в большинстве случаев банки неохотно дают кредиты под залог б/у автомобилей, если те пригнаны из-за рубежа или куплены в Украине у «серого» дилера. И кредиторы требуют заново застраховать автомобиль в дружественной банку страховой компании. Ясное дело, что тариф по страховке будет намного выше, чем при страховании нового авто.
И что еще неприятно — даже если стоимость залога намного больше суммы, которую нужно получить в кредит, добиться у банка более низкой кредитной ставки будет практически невозможно. Официальный ответ, который можно получить на подобную просьбу будет примерно таким: «Значительное превышение стоимости залогового имущества над размером предоставляемого кредита не является достаточным условием для снижения ставки».
Для передачи в ипотеку земельного участка, заемщику необходимо предоставить следующие документы: государственный акт о праве собственности на землю; экспертную денежную оценку земельного участка (проводится независимым экспертом и обязательно требуется при ипотеке согласно Закону Украины «Об оценке земель»); справку из органов землеустройства о наличии/отсутствии отягощений/ограничений. В случае если в ипотеку передается застроенный земельный участок, где и постройки и земля являются собственностью одного человека, то в соответствии со ст. 6 Закона Украины «Об ипотеке», такие постройки подлежат передаче в ипотеку вместе с землей. Это значит, что кроме перечисленных выше документов ипотекодатель должен предоставить еще и документы, аналогичные тем, которые банк требует для оформления ипотеки на квартиру. К ним относятся: правоустанавливающие документы на дом (или постройки); выписка из реестра прав собственности (или же справка–характеристика БТИ); справка формы № 3 (поселкового совета, жэка) или выписка из домовой книги о зарегистрированных в доме жильцах.
А если в жилом доме (квартире) зарегистрированы малолетние или несовершеннолетние дети, регистрация которых по данному адресу дает им право пользования жильем, то ипотека такого дома (и соответственно земельного участка) возможна лишь с разрешения органов опеки и попечительства.
Александр Березовский