Если требуется взять взаймы более 5000$, но хочется заплатить за это небольшие проценты, придется обратить внимание на залоговые банковские кредиты. И хотя ставки по ним тоже кусаются, но все же не так больно, как у других кредиторов.
Как правило, максимальный размер залогового кредита устанавливается на отметке 80% оценочной стоимости предмета залога, если в качестве такового выступает недвижимость, и 70% — если деньги дают под залог движимого имущества. Причем автомобиль может выступать залогом по кредиту лишь в том случае, если на момент окончания срока действия кредитного договора возраст машины не будет превышать 5–7 лет.
А вот банковское золото крайне сложно отдать в залог по кредиту из-за необходимости подвергать его экспертизе (у банка должны быть соответствующая лицензия Минфина, оборудование и сертифицированные эксперты). Одним словом, банкиры попросту не хотят тратить свое время на золотые залоги, отдавая их на откуп ломбардам.
Банки всегда стремятся иметь в обеспечении ликвидное имущество и готовы давать деньги под залог таких объектов на достаточно долгий срок. Однако не всякий земельный участок (квартира или дом) может передаваться в ипотеку, а лишь такой, который является собственностью и может отчуждаться (ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке»).
В ипотеку могут передаваться земельные участки с такими целевыми назначениями: для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек; для ведения приусадебного хозяйства; для ведения садоводства.
Кредиты под залог жилой недвижимости и земельных участков бывают двух видов — классическая ипотека или револьверная кредитная линия на 1–3 года. Для ипотечного кредита в теории все просто: банк взимает комиссию за открытие ссудного счета, иногда берет еще и комиссию за снятие наличных (до 1%) и несколько сотен гривен за мониторинг объекта залога или его оценку. Кроме того, заемщик должен быть готов к оплате услуг нотариуса, страховых платежей (самой квартиры и жизни заемщика) и госпошлины.
На практике существует несколько подводных камней ипотеки, о которых стоит знать. Первый — оценка недвижимости. Чем дороже банк оценит квартиру, тем больше он возьмет в виде комиссионных, и тем дороже обойдется страхование такого имущества. Поэтому если банковские работники предлагают провести оценку так называемым «сравнительным методом» — не соглашайтесь. Лучше заплатить реальному оценщику те же 50$ и договориться, чтобы оценочная стоимость квартиры/земельного участка/дома равнялась ее покупной стоимости. Тогда не придется отстегивать банку и страховой компании лишние 1000 «баксов» в виде комиссионных, если дом будет оценен на пару десятков тысяч дороже, чем он стоит на самом деле (испытано автором на себе при покупке квартиры в кредит).
Второй вопрос — собственно, выбор страховой компании. Очень часто сотрудники ипотечных центров крупных банков по совместительству являются и страховыми агентами определенных компаний, получая от них комиссионные. Автору, например, сотрудники одного крупного банка настойчиво рекомендовали застраховать жизнь в «карманной» компании банка — иначе, мол, нельзя. И неудивительно — у этого страховщика полис стоил существенно дороже, чем у других компаний, аккредитованных в том же банке. От переплаты журналиста спасла только сверхнастойчивость.
Получить кредит под залог автомобиля вне так просто. Связано это с физической нестабильностью залога — вот она есть машина, а вот ее уже нет. Банкиры если и выдают кредиты под залог автотранспорта, то только в размере 50–70% их оценочной стоимости и на срок не более трех лет. При этом возраст автомобиля по окончании срока действия кредитного договора не должен превышать пять, а в редких случаях семи лет. Автомобили каждый год дешевеют, и в ближайшее время машины, по европейскому принципу, не будут использоваться дольше, чем 5–7 лет.
Если автомобиль проходит возрастной ценз, то для получения кредита необходимо предоставить в банк техпаспорт машины и подтвердить право собственности, а также платежеспособность заемщика. Если кандидатура просителя денег устроит банкиров, тогда будет проведена оценка авто. Обычно, банк поручает это дело сотрудникам СТО-партнера. Нужно учесть, что если в случае с квартирой оценщик стремится максимально завысить ее стоимость, то автомобиль банку выгоднее оценить как можно дешевле (движимое имущество как-никак).
Основные факторы, влияющие на оценку б/у автомобиля, очевидны: торговая марка, модель, пробег, наличие гарантии и отсутствие аварий. Однако в большинстве случаев банки неохотно дают кредиты под залог б/у автомобилей, если те пригнаны из-за рубежа или куплены в Украине у «серого» дилера. И кредиторы требуют заново застраховать автомобиль в дружественной банку страховой компании. Ясное дело, что тариф по страховке будет намного выше, чем при страховании нового авто.
И что еще неприятно — даже если стоимость залога намного больше суммы, которую нужно получить в кредит, добиться у банка более низкой кредитной ставки будет практически невозможно. Официальный ответ, который можно получить на подобную просьбу будет примерно таким: «Значительное превышение стоимости залогового имущества над размером предоставляемого кредита не является достаточным условием для снижения ставки».
Для передачи в ипотеку земельного участка, заемщику необходимо предоставить следующие документы: государственный акт о праве собственности на землю; экспертную денежную оценку земельного участка (проводится независимым экспертом и обязательно требуется при ипотеке согласно Закону Украины «Об оценке земель»); справку из органов землеустройства о наличии/отсутствии отягощений/ограничений. В случае если в ипотеку передается застроенный земельный участок, где и постройки и земля являются собственностью одного человека, то в соответствии со ст. 6 Закона Украины «Об ипотеке», такие постройки подлежат передаче в ипотеку вместе с землей. Это значит, что кроме перечисленных выше документов ипотекодатель должен предоставить еще и документы, аналогичные тем, которые банк требует для оформления ипотеки на квартиру. К ним относятся: правоустанавливающие документы на дом (или постройки); выписка из реестра прав собственности (или же справка–характеристика БТИ); справка формы № 3 (поселкового совета, жэка) или выписка из домовой книги о зарегистрированных в доме жильцах.
А если в жилом доме (квартире) зарегистрированы малолетние или несовершеннолетние дети, регистрация которых по данному адресу дает им право пользования жильем, то ипотека такого дома (и соответственно земельного участка) возможна лишь с разрешения органов опеки и попечительства.
Александр Березовский
Комментариев нет:
Отправить комментарий